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          基礎設施REITs:怎樣的未來?

          2022-11-23 17:32 來源: 中國財富網????? ? 作者:陳航濱 0

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          文/中國財富研究院研究專員 陳航濱

          2022年11月11日,中國證監會、國務院國資委發布《關于支持中央企業發行科技創新公司債券的通知》中提出,支持中央企業開展基礎設施REITs試點,重點支持交通、能源、水利、生態環保及5G、工業互聯網等新型基礎設施項目發行REITs,鼓勵回收資金用于科技創新領域投資,拓寬增量資金來源,完善科技創新融資支持。那么,什么是REITs,對基礎設施建設的助力又是怎樣實現的,值不值得投資呢?

          一、 何為基礎設施REITs?

          REITs(Real Estate Investment Trusts)即不動產投資信托基金,是一種由基金管理人運營,通過發行基金份額獲得資金的基金類金融產品,其投資標的為不動產,以不動產運營中產生的收益為回報,按投資者持有的份額回饋給投資者。

          基礎設施REITs,就是以基礎設施相關資產為投資對象,由基金管理人公開發售,通過購買基礎設施資產支持證券(ABS)等方式直接或間接持有標的項目的所有權或特許經營權,以經營收益回饋投資者,最終實現基礎設施項目上市公開交易的基金類金融產品,而這類基金在我國的發展歷史比較短暫。

          2020年4月時,證監會和國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,宣布允許發行以盈利為目的,以基礎設施項目為支撐的不動產投資信托基金,并允許此類基金在二級市場上公開進行交易。通知還對試點基金涉及的基礎設施項目行業做出了規定,包括物流和倉庫、收費公路和交通基礎設施、城市公用事業、污水和垃圾處理、信息網絡等戰略性和新興產業,并要求重點關注京津冀、雄安、長三角、粵港澳大灣區/海南省等重點經濟區域的資產。此外,通知還要求所投項目必須有明確的所有權和產生穩定收入的能力,提案將由地方部門進行篩選,最終由國家發改委、證監會進行審批,以此來對投資者權益提供保障。2021年7月,我國第一批基礎設施公募REITs開始在市場上公開交易。

          截至2022年11月底,已有23只REITs產品獲批發行,其中有21只已上市,共募集資金超600億元,投資項目涵蓋了收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源和保障性租賃住房等多種類型,對于盤活存量資產形成了良好的示范效應。

          二、 助力基礎設施建設

          基礎設施REITs的出現,對我國基礎設施建設的積極作用是毋庸置疑的。以高速公路為例,我國高速公路的迅猛發展促進了不同區域間資源的協調配置,對經濟發展起到了重要的作用。但是高速公路的建設資金通常來源于地方政府撥款或銀行貸款,近年來高速公路建設速度增快使此類投資規模始終維持在較高的水平,僅僅依賴政府財政進行建設可能會因經費問題而放緩速度,往往需要別的方式來緩解資金上的壓力。

          以往,高速公路公司通常有股權融資和債權融資兩種選擇。股權融資方面,因高速公路公司多為國企,上市融資會牽扯到混合所有制改革等問題,股權融資方式實施起來阻礙很多,加之行業本身存在投資規模大、建設周期長、成本回收期長、盈利慢的特點,對市場投資者吸引力有限,選擇股權融資的高速公路公司并不多。債權融資則可以概括為“借錢修路,收費還貸”的模式,此模式投資風險相對小,籌款數額大、效率高、資金成本低且不影響公司控制權,因此推廣迅速,也曾經是我國基礎設施建設的主要模式,為基礎設施的快速擴展立下了汗馬功勞,但其內在問題也隨著基建規模的擴張逐步突顯。與股權融資類似,債權融資同樣受項目投資規模大、建設周期長和成本回收慢的影響,持續的債權融資使企業的負債率偏高,財務風險增大,且融資成本增加,后續發展的包袱愈發沉重。

          后來,政府與社會資本合作模式(PPP模式)給了高速公路公司新的選擇,政府主導與社會資本通過新型的方式達成了一致。在這種模式中,政府作為項目發起人與私營部門額外成立股權多元化的項目公司,以此將政府部門的協調規劃與監管能力與私營部門的資源和高效管理相結合,從而提高項目建設效率和資金利用效率。但在實際合作項目里,運作不規范、競爭不充分、主導方違約、監管缺失、金融工具缺失、中介機構職責不清等問題普遍存在。2014年后規范化的PPP模式在我國快速擴展,如今總項目數約八千個,總投資金額約十萬億,數量和規模上均屬世界前列,但在質量和效果上相對落后于發達國家。

          如今,作為一種直接融資工具,基礎設施REITs又為高速公路公司提供了新的融資通道??梢栽诠_市場上交易,意味著REITs有著吸引社會資本靈活進出的資金通道;通過將高速公路的股權證券化來募集資金,意味著REITs可以將高速公路這種穩定收益但低流動性的資產轉化為高流動性的證券產品,這盤活了高速公路公司存量資產的流動性,并將未來的現金流轉化為當前持有的現金。對企業來說,與股權融資相比,REITs融來資金可視為項目資本金,在保留自身權益的同時有效減少了企業的杠桿率;與債權融資相比,REITs融資期限較長且不需要還本付息,因此資金成本相對更低。

          三、REITs的明天

          對廣大投資者來說,我國的基礎設施REITs有著一些獨特的優勢。其一,此類基金的長期收益由其所投資的資產價值決定,與其他金融資產的相關度較低,因此在股市動蕩時期有著相對較低的波動性,在通貨膨脹時期又有著保值的功能;其二,按規定REITs須將年度可分配利潤中至少90%作為紅利分配且每年不少于一次,因此在資產正常經營的情況下,投資者的即期收入是比較穩定的;其三,因為REITs是公募基金所以沒有準入門檻的要求,同時也避免了雙重納稅的問題;其四,公募基金的經營情況要受到公司獨立董事、分析師、審計師、商業和金融媒體等群體的直接監督,因此通過REITs參與固定資產投資比起對固定資產直接投資來說信息不對稱程度更低。

          值得一提的是,近兩年我國基礎設施REITs的發行始終備受關注,截至2022年11月,今年多只REITs一經發售便受到資金追捧,一日售罄、按比例配售的盛況頻頻出現。在分紅方面,去年上市的11只REITs普遍實現了1到2次分紅,分紅比例均不低于90%,有的甚至達到了100%,滬深交易所發布的《關于規范公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)收益分配相關事項的通知》中對分紅期限做了進一步要求。隨著基礎設施REITs上市產品的增多,相信相關政策的鼓勵和約束會進一步規范其發展。

          此外,目前已上市的21只REITs產品中已有5只由管理人發布了申請擴募和新購入基礎設施項目的公告,底層資產分別涉及倉儲物流、產業園區以及生態環保類等資產。擴募是指基金募集資金并購入新的資產,好的項目就是REITs產品價值和收益的根本,在產品火熱的當下,未來擴募的浪潮應當會快速擴張。

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          根據證監會債券部的相關表態,接下來證監會、發改委投資司、交易所等有關方面還將加快推進基礎設施REITs常態化發行的十條措施的落地實施,鼓勵更多優質成熟、資產類型豐富的項目將通過首發和擴募等方式入市,這對于擴大REITs市場規模,盤活存量資產,拓寬基礎設施建設資金來源來說無疑注入了強勁的動力。

          責任編輯:王一川

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